Вопрос: «Мы часто видим рекламу, призывающую заключить договор ренты. Как правило, такая реклама направлена на пожилых людей, ведь недаром она сопровождается лозунгами типа «Обеспечьте себе спокойную и обеспеченную старость!». Что это за договор?»
– Рента – это договор, по которому одна сторона передает свое имущество (как правило, недвижимое) в собственность другой стороне в обмен на периодически выплачиваемые определенные денежные суммы либо предоставление средств в иной форме. Определенные денежные суммы либо средства на содержание получателя ренты в иной форме именуются рентными платежами.
Вопрос: «Кто является сторонами договора ренты?»
– Сторонами договора ренты являются: сторона, которая передает свое имущество в собственность другой стороне, – получатель ренты, и сторона, которая получает имущество в собственность и обязуется выплачивать ренту, – плательщик ренты.
Вопрос: «В какой форме заключается договор ренты?»
– Требования к форме договора ренты установлены законом. Такой договор должен быть составлен только в письменной форме и обязательно нотариально удостоверен (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, если по договору ренты отчуждению подлежит недвижимое имущество, то договор подлежит также государственной регистрации.
Вопрос: «Плательщик ренты получает имущество, передаваемое ему получателем ренты, безвозмездно или за плату?»
– Имущество, отчуждаемое по договору ренты, по соглашению сторон может быть передано в собственность плательщика ренты как за плату, так и бесплатно.
Вопрос: «Что означает отчуждение имущества за плату? Как определяется размер выплаты?»
– Это означает, что, если имущество передается за плату, то получатель ренты получит единовременно определенную договором сумму, а затем будет получать денежные средства в установленном договором размере и в установленные сроки до тех пор, пока будет действовать договор.
Размер единовременной выплаты, как правило, определяется в процентах от рыночной или кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер последующих платежей (ежемесячных или тому подобных) определяется сторонами самостоятельно.
Вопрос: «А если имущество отчуждается безвозмездно?»
– Если же имущество передается бесплатно, то плательщик ренты обязан будет только периодически выплачивать денежные средства либо предоставлять средства в иной форме. Порядок, размер и сроки выплат или предоставления средств в иной форме устанавливаются договором.
Вопрос: «Получатель ренты утрачивает право собственности на передаваемое плательщику ренты имущество. Но есть ли у получателя ренты какие-то гарантии, что его права будут защищены, если плательщик ренты нарушит условия договора?»
– Да, такие гарантии есть – они установлены законом.
Во-первых, получатель ренты приобретает право залога на недвижимое имущество, переданное им по договору ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Во-вторых, плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательства по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ).
Это существенное условие договора, поэтому, если плательщик ренты не выполнит это условие, то получатель ренты будет вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК РФ).
В-третьих, несмотря на то, что плательщик ренты может в последующем заключить договор об отчуждении полученного по договору ренты имущества, его обязательства по договору ренты перейдут к новому приобретателю имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). При этом заключить договор об отчуждении имущества (купля-продажа, дарение, мена) плательщик ренты может только с согласия получателя ренты.
В отношении договора пожизненного содержания с иждивением действует также норма, согласно которой плательщик ренты вправе не только отчуждать, но и сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
В-четвертых, за просрочку выплаты ренты плательщик ренты обязан уплачивать проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты (ст. 588 ГК РФ).
Вопрос: «А каких видов может быть рента?»
– Законом предусмотрены два виды договора ренты: постоянная рента и пожизненная рента.
Вопрос: «Что подразумевает постоянная рента?»
– Постоянная рента подразумевает установление обязанности выплачивать ренту бессрочно.
Получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК РФ).
Вопрос: «А может право на получение таких платежей передаваться наследникам, если получатель постоянной ренты умер?»
– Права получателя ренты могут переходить по наследству.
Кроме того, такие права могут передаваться гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.
Вопрос: «Какие правила установлены в отношении выплаты постоянной ренты?»
– По общему правилу постоянная рента выплачивается деньгами в размере, устанавливаемом договором (п. 1 ст. 590 ГК РФ).
Однако размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором в расчете на 1 месяц, должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты.
Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста величины прожиточного минимума.
Вместо денежной выплаты договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Вопрос: «Что понимается под пожизненной рентой?»
– Такой вид ренты называется пожизненным, так как устанавливается на срок жизни получателя ренты.
Поэтому получателем ренты по такому договору может быть только гражданин. Причем получателем пожизненной ренты может быть как гражданин, который передает свое имущество под выплату ренты, так и указанный им другой гражданин (ст. 596 ГК РФ).
Вопрос: «Может ли пожизненная рента быть установлена в пользу нескольких граждан?»
– Да, законом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов. В таком случае их доли в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его получателю ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное.
Обязательство выплаты ренты прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.
Разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.
Вопрос: «Ранее вы сказали, что законом установлены нормы в отношении выплат по договору постоянной ренты. А как решается вопрос в отношении пожизненной ренты?»
– Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).
В отличие от постоянной ренты, для договора пожизненной ренты законом не предусмотрена возможность замены денежной выплаты на предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг.
Но в отношении минимального размера пожизненной ренты действует аналогичная привязка к величине прожиточного минимума на душу населения: в расчете на 1 месяц размер пожизненной ренты должен быть не менее установленной законом величины прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты.
Вопрос: «Можно ли расторгнуть договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты?»
– Да, но только в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст. 599 ГК РФ).
Если нарушение договора является существенным, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
При этом, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Вопрос: «Какие правовые последствия наступят, если имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, будет уничтожено или повреждено?»
– При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик ренты не освобождается от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).
Вопрос: «Что понимается под договором пожизненного содержания с иждивением?»
– Как было сказано ранее, договор пожизненного содержания с иждивением – это разновидность договора пожизненной ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ).
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом.
Вопрос: «Что включает в себя содержание с иждивением?»
– Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей (ст. 603 ГК РФ).
Вопрос: «Установлены ли законом требования к стоимости содержания с иждивением?»
– Стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре. При этом, если по договору пожизненного содержания с иждивением имущество было отчуждено бесплатно, то стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением.
Вопрос: «Какие права предоставлены законом получателю ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если плательщик ренты нарушает свои обязанности?»
– При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).
Вопрос: «С какого времени минимальный размер ренты устанавливается в зависимости от величины прожиточного минимума на душу населения?»
– С 1 декабря 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 30 ноября 2011 года № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены изменения в ст. 567 и ст. 602 ГК РФ.
С этого момента для договоров, по которым имущество было передано бесплатно, размер ренты устанавливается в зависимости от величины прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества:
1) не менее 1 величины прожиточного минимума в месяц – для договоров пожизненной ренты;
2) не менее 2 величин прожиточного минимума в месяц – для договоров пожизненного содержания с иждивением.
В целях соблюдения социальной справедливости указанная норма была распространена и на те договоры ренты, которые были заключены до 1 декабря 2011 года.
Вопрос: «В зависимости от вида ренты может различаться не только ее минимальный размер в месяц, но и виды рентных платежей?»
– Да, вы все правильно поняли.
В виде рентных платежей могут выступать:
1) деньги либо эквивалентное по стоимости предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг – в договоре постоянной ренты;
2) только деньги – в договоре пожизненной ренты;
3) иждивение (то есть содержание и уход: обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др.) либо деньги – в договоре пожизненного содержания с иждивением.
Вопрос: «На какие моменты стоит обратить внимание при заключении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?»
– В первую очередь следует обратить внимание на выбор лица, с которым планируется заключить договор. Это необходимо для того, чтобы снизить риски заключения договора с недобросовестным лицом или быть втянутым в какие-либо мошеннические схемы.
Должное внимание следует уделить и предлагаемым условиям договора.
Вопрос: «Какие условия договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением являются наиболее важными для получателя ренты?»
– Для получателя пожизненной ренты наиболее важны условия в отношении размера и графика денежных выплат, а также способов передачи денег (наличными, переводами на банковский счет).
Что касается пожизненного проживания с иждивением, то важно еще подробное описание видов помощи, которую будет оказывать плательщик ренты: определение перечня продуктов питания, одежды и обуви, медикаментов и других вещей, которые должны приобретаться (с указанием, на какую сумму, какие именно, и с какой периодичностью); указание на то, какой именно медицинский уход должен быть организован при необходимости (и в чем должна выражаться такая необходимость); определение того, как часто и в каком объеме должна производиться уборка квартиры, и чьими силами (плательщика ренты или с привлечением третьих лиц); определение объема и стоимости ритуальных услуг (если они предусмотрены договором). При отсутствии определения или неточном определении вышеуказанных условий плательщик ренты будет «вправе» покупать самые дешевые продукты и лекарства, а уборку квартиры производить раз в год.
Поэтому, чем подробнее будут такие условия договора, тем меньше будет оснований для возникновения споров между плательщиком и получателем ренты, и тем больше у получателя ренты будет гарантий надлежащего исполнения договора плательщиком ренты.
Вопрос: «Не каждый человек решится передать свою квартиру или другую недвижимость другому лицу в собственность в обмен на периодические платежи или уход. Есть ли какая-то альтернатива ренте?»
– Конечно, есть. Вариантов два: завещание и наследственный договор.
Иногда в качестве альтернативы ренте указывают договор дарения, но при дарении нерадивый родственник или другое лицо после оформления сделки может отказаться от ухода за бывшим собственником, тем более что договор дарения является безвозмездным.
Вопрос: «Насколько завещание является надежным способом получения соответствующего ухода от наследника?»
– Завещание не создает у потенциального наследника ни прав, ни обязанностей в отношении недвижимости и иного имущества завещателя вплоть до смерти завещателя, даже если он знает о наличии завещания. Он также может понимать, что завещание в любой момент может быть изменено или отменено завещателем, а в дальнейшем (после смерти завещателя) на наследство могут претендовать и другие лица, в том числе имеющие право на обязательную долю. Поэтому лицо, которое может стать наследником, а может им и не стать, невозможно обязать осуществлять необходимый уход за завещателем и содержать его материально. То есть гарантий получения ухода при этом нет.
Вопрос: «А что представляет собой наследственный договор?»
– Наследственный договор – это новый правовой институт, представляющий собой основание наследования наряду с наследованием по завещанию и по закону.
Наследственный договор определяет круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора или к пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию. Наследодатель вправе заключить наследственный договор с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию.
Если говорить о получении гражданином соответствующего ухода и финансовой поддержки, то наследственный договор в этом плане является более надежным способом, по сравнению с завещанием, но также не гарантирующим в полной мере надлежащего исполнения его условий сторонами договора.
Уполномоченный по правам человека
в Карачаево-Черкесской Республике З.Н. Умалатова
